Skip to content
Viso rezultatų:
Rodyti visus rezultatus
Lt En
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas
lt
En

Naujienos

Išnagrinėta byla dėl valstybinės žemės sklype esančių pastatų pardavimo

2021-11-25

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išnagrinėjo bylą, kurioje buvo sprendžiama dėl statinių, esančių valstybinės žemės sklype, pardavimo tvarkos – poreikio gauti Nacionalinės žemės tarnybos (atsakovės) sutikimą, kai žemės sklypas suformuotas, įregistruotas, tačiau statinių savininkas naudojasi sklypu nesant nustatyto konkretaus teisinio pagrindo.

Ieškovė prašė teismo pripažinti jai teisę be atsakovės sutikimo perleisti valstybinės žemės sklype esančius statinius, priklausančius ieškovei nuosavybės teise. Ieškovė nurodė teismui, kad negali parduoti statinių dėl Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 6.394 straipsnio 3 dalyje nustatyto draudimo parduoti nekilnojamąjį daiktą be žemės sklypo savininko sutikimo ir nepagrįsto atsakovės atsisakymo duoti tokį sutikimą.

Ieškovės prašymo teikimo metu jos ir atsakovės anksčiau sudaryta žemės sklypo nuomos sutartis buvo pripažinta negaliojančia, o nauja nuomos sutartis nesudaryta, kitas naudojimosi žemės sklypu pagrindas taip pat nenustatytas.

Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškinį, konstatavęs, kad perleidžiant statinius reikalinga turėti ir perleisti ir teisę į žemės sklypą, ant kurio jie stovi. Be to, turi būti aiški sklypo dalis, reikalinga statiniams naudoti pagal paskirtį. Teismo vertinimu, Nacionalinė žemės tarnyba pagrįstai nurodė galėsianti nagrinėti klausimą perleisti valstybės žemės sklypo nuomos teisę tik įsiteisėjus teismo sprendimui kitoje byloje (dėl Nacionalinės žemės tarnybos įpareigojimo sudaryti su ieškove naują nuomos sutartį). Be šio teismo sprendimo nėra galimybės įvertinti, ar statinių pardavimas neprieštaraus įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms (CK 6.394 straipsnio 3 dalis). Apeliacinės instancijos teismas paliko galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą, pažymėdamas, kad Nacionalinė žemės tarnyba išduoda sutikimus perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, o ne žemės sklype esančius statinius. Siekdama sudaryti sandorį dėl nekilnojamojo turto perleidimo, ieškovė pirmiau privalo išspręsti valstybei priklausančios žemės nuomos klausimą. Ieškovė gali parduoti turtą nereikalaudama iš Nacionalinės žemės tarnybos sutikimo, tačiau tik esant sąlygai – kai tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.

Pateiktame kasaciniame skunde ieškovė kėlė klausimą dėl jos teisės disponuoti turtu (statiniais) nepagrįsto ribojimo. Ieškovės įsitikinimu, CK 6.394 straipsnyje neįtvirtinta pareiga, kad perleidžiant statinius pirmiau privaloma išspręsti žemės nuomos klausimą. Ieškovė argumentavo tuo, kad statinių pirkimo–pardavimo sutartyje nebūtina aptarti pirkėjo teisių į žemės sklypą, ieškovė laikytina žemės sklypo naudotoja, taigi naujam statinių savininkui perleistų būtent tokias teises, kokias pati turi.  

Nagrinėdamas bylą kasacinis teismas vadovavosi valstybinės žemės valdymą, Nacionalinės žemės tarnybos kompetenciją reglamentuojančiomis teisės normomis, jų kontekste aiškino aktualias CK 6.394 straipsnio 1, 3 dalių nuostatas, kuriose įtvirtinta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

Kasacinis teismas pateikė išaiškinimą, kad pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau valstybinės žemės sklypo patikėtinis – Nacionalinė žemės tarnyba, vykdanti valstybinės žemės naudojimo kontrolę, privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.

Toks vertinimas turi būti atliekamas Nacionalinės žemės tarnybos pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt. Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta CK 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga – nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

Kasacinis teismas pažymėjo, kad tokio CK 6.394 straipsnio 3 dalies normos aiškinimo ir taikymo nekeičia aplinkybė, jog Nacionalinė žemės tarnyba tokio pobūdžio sutikimo nėra nurodžiusi jos kompetencijai priskirtų sutikimų sąraše. Nacionalinės žemės tarnybos atsisakymuose nurodomą argumentą, kad ji tokius sutikimus duoda tik tuo atveju, kai žemės sklypas nesuformuotas, kasacinis teismas vertino kaip nepagrįstą, nurodydamas, jog, tokį aiškinimą pasitelkiant ir CK 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtintos teisės normos prasmei atskleisti, būtų užkirstas kelias valstybinės žemės naudojimo kontrolei tuo atveju, kai žemės sklypas yra suformuotas, tačiau nėra išspręstas klausimas dėl jo naudojimo teisėto pagrindo.

Kasacinio teismo vertinimu, apeliacinės instancijos teismas iš esmės teisingai nurodė, jog tam, kad pagal kompetenciją Nacionalinė žemės tarnyba galėtų spręsti dėl sutikimo (ne)išdavimo, pirmiausia turi būti išspręstas valstybinės žemės naudojimo klausimas. Toks įstatymu apibrėžtos valstybinės žemės patikėtinės sutikimo išdavimo tvarkos išaiškinimas nelaikytinas ieškovės teisės disponuoti jai nuosavybės teise priklausančiais statiniais apribojimu ar jos teisės į teisminę gynybą pažeidimu. Nustatę valstybinės žemės sklypo, kuriame yra statiniai, naudojimo teisinio neapibrėžtumo faktą (naudojimosi žemės sklypu pagrindas nenustatytas), teismai pagrįstai pripažino, kad nėra galimybės nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (jo dalimi) naudojasi ieškovė tam, kad perleisdama statinius pirkėjui perleistų teisę naudotis žemės sklypu (jo dalimi) tokiomis pat sąlygomis, kokias pati turėjo.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė ir neskundžiama.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra vienintelis kasacinis teismas įsiteisėjusiems bendrosios kompetencijos teismų sprendimams peržiūrėti. Kasacinio teismo pagrindinė paskirtis – užtikrinti vienodą bendrosios kompetencijos teismų praktiką valstybėje. Į Lietuvos Aukščiausiąjį Teismą atrenkamos tik sudėtingiausios ir reikšmingiausios teismų praktikai bylos. Remdamasis procesą reglamentuojančiais įstatymais, kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus teisės taikymo aspektu.

Bylos Nr. e3K-3-283-943/2021.

Cituojant arba kitaip platinant šią informaciją prašome nurodyti informacijos šaltinį.

Kontaktai žiniasklaidai:
Rimantė Kraulišė
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Pirmininko tarnybos atstovė ryšiams su visuomene
Mob. tel. 8 685 84863
El. p. r.kraulise@lat.lt
www.lat.lt
www.teismai.lt