Naujienos

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pripažino, kad kartu įvertintos buto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir nuomos sutarčių bei antstolės surašyto šio buto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui akto nuostatos patvirtina, jog šie sandoriai yra apsimestiniai, nes pirkėjas ir pardavėjas faktiškai sudarė paskolos ir buto įkeitimo (hipotekos) sutartis.

Byloje kilo ginčas dėl būsto pardavėjo (ieškovo) buto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir nuomos sutarčių bei antstolės surašyto šio buto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui akto galiojimo. Ieškovas prašė teismo pripažinti šias sutartis negaliojančiomis, pripažįstant, kad buvo sudaryta 25 000 Eur paskolos sutartis, grąžinti butą su rūsiu ieškovui, sumažinti palūkanas. Ieškovas nurodė, kad ginčijamos sutartys buvo apsimestinės, nes šalys sudarė paskolos ir jo buto įkeitimo sutartis tam, kad ieškovas galėtų atsiskaityti su kreditoriais, o antstolis neskelbtų buto varžytynių. Ieškovas buvo suklaidintas atsakovo (būsto pirkėjo), teigusio, kad butas negali būti įkeistas dėl to, kad jame gyvena nepilnametė ieškovo duktė. Ginčo sutartyse buvo įtvirtintos nesąžiningos, t. y. tik atsakovui palankios, sąlygos. Atsakovas priešieškiniu prašė teismo priteisti iš ieškovo ir jo sutuoktinės buto nuomos mokesčio skolą, iškeldinti ieškovą kartu su jo šeimos nariais iš buto, nes nuomos sutartis nutraukta dėl nuomos mokesčio nemokėjimo, priteisti nuomos mokestį iki ieškovo šeimos iškeldinimo.

Pirmosios instancijos teismas ieškovo reikalavimą pripažinti ginčo sutartis negaliojančiomis tenkino, grąžino butą ieškovui ir priteisė jam solidariai iš atsakovo ir jo sutuoktinės 3400 Eur jiems sumokėto nuomos mokesčio, o iš ieškovo solidariai atsakovams priteisė 25 000 Eur. Teismas konstatavo, kad tarp šalių nebuvo susiklostę paskolos ir buto įkeitimo santykiai, tačiau ginčo sutartis pripažino prieštaraujančiomis įstatymams, nustatė atsakovo nesąžiningumą ir apgaulę jas sudarant. Apeliacinės instancijos teismas šį sprendimą panaikino ir atmetė ieškovo reikalavimą pripažinti ginčo sutartis negaliojančiomis, konstatavo, kad jos sudarytos nepažeidžiant įstatymų reikalavimų, neįrodžius atsakovo apgaulės ir nesąžiningumo, ieškovo teisių pažeidimo.

Kasacinis teismas nurodė, kad kai tos pačios šalys vienu metu arba per trumpą laiko tarpą sudaro kelis sandorius, susijusius su tuo pačiu sutarčių dalyku, šie sandoriai aiškintini ne izoliuotai, o kartu, nes tik taip gali būti atskleista tikroji šalių valia, išreikšta susitarimų visetu. Įvertinęs visų ginčo sandorių turinį kartu, jų sudarymo ir vykdymo aplinkybes, kasacinis teismas konstatavo, kad yra pagrindas pripažinti, jog ieškovo ir atsakovo veiksmai neatitiko nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir nekilnojamojo turto nuomos sutarčių paskirties ir esmės. Ginčo sutartys yra apsimestiniai sandoriai, sudaryti siekiant pridengti paskolos ir buto įkeitimo (hipotekos) sutartis. Taip pat nusprendė, kad paskolos sutartis, kurią siekta pridengti ginčo sutartimis, galioja, atsižvelgiant į jos atitiktį paskolos santykius reglamentuojančioms teisės normoms. Buto įkeitimo (hipotekos) sutartis, kaip imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris, negalioja.

Kasacinis teismas panaikino apeliacinės instancijos teismo sprendimą ir pakeitė pirmosios instancijos teismo sprendimą – pripažino ginčo sutartis paskolos ir buto hipotekos sutartimis, taip pat pripažino, kad atsakovas (paskolos davėjas) perdavė ieškovo (paskolos gavėjo) nuosavybėn 25 000 Eur, o ieškovas įsipareigojo po penkerių metų grąžinti atsakovui šią sumą ir iki skolos sumos grąžinimo penkerius metus kas mėnesį mokėti po 500 Eur palūkanų. Šalių sudarytą buto hipotekos sutartį kasacinis teismas pripažino negaliojančia nuo sudarymo momento, taip pat pripažino, kad butas neteisėtai įregistruotas Nekilnojamojo turto registre kaip nuosavybės teise priklausantis atsakovui. Kadangi teismai nesprendė dėl ieškovo reikalavimo sumažinti palūkanas, tai ši bylos dalis perduota pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Kasacinis teismas nurodė, kad jeigu būtų nustatyta, jog šalių sutartis yra vartojimo paskolos sutartis, pirmosios instancijos teismas, spręsdamas ieškovo reikalavimą sumažinti palūkanas, privalo atlikti nesąžiningų sąlygų kontrolę.

2025 m. balandžio 10  d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-403/2025 (aktyvi nuoroda). Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė ir neskundžiama.

Vieša teismų sprendimų paieška.

Reikšminės sąvokos: buto pirkimas ir pardavimas, sandoris, hipoteka.